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境界をめぐる法律問題

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<隣近所との法律トラブル<境界をめぐる法律問題

1 境界


1 境界とは何ですか。
 土地は、本来、一個性のない連続する広がりを有するものですが、利用上、租税徴収上、取引上の特定の必要上、平面的な広がりにより人為的に区画される必要が生じ、その結果、区画された土地とその隣接する土地との境である区画線が出来ます。
 これが境界です。区画された土地は、登記簿上、地番が付せられますが、当初は、地番の本番(支号のないもの)が付せられ、1筆の土地が分筆されると、枝番(支号)が付せられます。
 したがって、境界とは、国が定めた1筆の土地と1筆の土地の境ということになります。境界のことを筆界というのもこのためです。

2 境界が公的に定まった時期はいつですか。
 明治初期の地租改正事業及び明治中期の全国地押調査事業を経て、境界は公的に定まったと言われています。

3 「縄のび」「縄ちぢみ」とは何ですか。
 「縄のび」とは土地の実測面積が登記簿上の面積より大きいことを言い、「縄ちぢみ」とは土地の実測面積が登記簿上の面積より小さいことを言います。
 縄のびや縄ちぢみは、明治初期から存する土地で、その後、分・合筆の経由されていないもの(登記簿上の地番表示が本番のみで支号の付されていないもの)や、分・合筆の経由された土地で、支号が1であるもの、あるいは本番のみの土地又は支号が1である土地を合筆している土地に見られます。

4 「縄のび」「縄ちぢみ」の原因は何ですか。
 「縄のび」が生ずる原因としては、登記簿が課税台帳としての性格を有していたことにあると考えられています。
 すなわち、明治初期の地租改正事業や明治中期の全国地押調査事業における測量は、土地に対する課税を目的としていたのですが、測量方法は、村ごとに住民が行い、それを官吏が検査して確定させるという方法でしたので、測量をする住民は、土地の面積が大きくなればそれだけ地租が高くなることから、測量にあたっては土地の面積が小さくなるように、縄のびした間縄で測量したり、境界上から手を伸ばし測量する等の操作したことによると言われています。
 「縄ちぢみ」の原因は、傾斜地において水平距離ではなく斜距離によって測量したことによる技術的な原因による場合や、小作地の測量に際して地主が小作料をより多く徴収するため故意に面積を大きくした場合等であると言われています。
 なお、縄のび・縄ちぢみ」の率についてですが、  明治初期の地租改正事業及び明治中期の全国地押調査事業における測量においては、多くは、村内の有職者(例えば算術が出来る者)が測量方法の講習を受け、村民の総意に基づいて、その者が村の代表者、所有者等の立会のもと行い、測量図を作成したと考えられるので、同一村内における「縄のび・縄ちぢみ」の率については、だいたい一定していると考えることが相当とされています。
 しかしながら、また、一筆あたりの面積が大きい山林地域においては目測或いは歩測による測量が多く、耕地地域に混在する比較的面積の小さな山林については、間縄による実測がなされていたと考えられることから、測量方法の違いにより、前者の方が後者よりも「縄のび」率は大きいとも言われています。
 「縄のび・縄ちぢみ」は、すべての地域に認められるかというと、ほとんど縄のび・縄ちぢみのない土地もあるので、一概には言えないとされています。

参考文献 『登記手続における公図の沿革と境界』 新井克美著(発行テイハン)

合意の境界


1 隣地と境界でもめたくないので、話し合いで境界を決めたのですが、これは境界ではないのですか。

 境界を合意で決めることはできません。
 境界は、筆と筆の境のことですから、公の秩序に関することであり、私人間の合意で決めたり、変更することは認められません。

2 隣地の人との間に、「境界合意書」や「境界確定協議書」を取り交わして、境界を決めたとしても、それが法的な意味での境界と一致しないときは、この「境界合意書」は意味のない書面になるのですか。

 前問でもお答えしましたように、境界を合意で決めることはできません(最高裁判所昭和31.12.28判決)。
 ただ、合意で決めた境界があるということは、それが本来の境界(法的な意味の境界とか、公法上の境界と言われます。)であるとの事実認定がなされる可能性が大きくなります。
 それでも、公法上の境界と一致しない場合は、「境界合意書」や「境界確定協議書」で定めた境界は境界でないことになります。
 それでは、「境界合意書」や「境界確定協議書」は意味がないのか、という疑問が生じますが、大阪高裁昭和38.11.29判決は、合意で決めた境界は、特別の意思表示がない限り、両境界線(合意による境界線と本当の境界線)にはさまれた土地は一方から他方へ譲渡される暗黙の合意がなされていると認めるのが相当であると判示しております。
 要するに、当事者間で境界を確認した書面は、境界の位置が間違っていたとしても、所有権の境としては有効だと言うのです。


3 合意で決めた境界は境界ではないということですが、裁判で決められた境界も、後から真実の境界が分かったときは、境界ではなくなるのですか。
 境界確定訴訟と呼ばれる裁判の場合は、仮に、後から公法上の境界が別の位置にあることが分かっても、裁判で決められた境界が境界になります。
 この結果、本来の公法上の境界が、裁判で変更させられるということになりますが、やむを得ないとされています。
 なお、境界確定訴訟という言葉ですが、境界確認訴訟という言葉でないことにご注意下さい。
 確認は、境界の位置を確認する、したがって間違っていたら訂正するというニュアンスを含んだ意味ですが、確定は、はっきりしないので将来の争いをなくすため境界線を創設するという意味があります。
 これを境界確定訴訟の形成効と呼んでいます。

3 境界標とは


3−1 境界標とは何ですか。
境界標とは、不動産登記法施行細則に書かれた言葉ですが、意味は、それだけでは目に見えない境界につけられた目印のことです。
 境界標識という言い方もされます。
 大きな山林の境界などでは、自然の尾根、沢、石塚などの地形、地物が境界標あるいは境界標識とされる場合もありますが、宅地などは、家の敷石、杭などの人工的に設置された境界標識が用いられます。

3−2 境界標は、どのようなものでなければならないのですか。
 法律で決めているわけではありませんが、地積の変更や分筆登記をする際に作られる地積測量図に記載される境界標(次の質問を参照)は、不動産登記事務取扱手続準則98条1項で、永続性のある石杭または金属標等の標識であることが要求されております。
 一般的には、コンクリート杭、鉄鋲など、
@不動性(容易に動かない物)
A顕著性・明瞭性(境界標識であることが一見して分かる物)
B耐久性(長い年月風雨に絶え得る物)
 のある物が用いられます。

3−3 境界標の効力
 境界標があるから当然それが境界に設置されたものであると認められるわけではありません。
 しかし境界標の位置が、境界であると事実上推定される効果はあります。
 不動産登記法施行細則42条の4第2項に、地積の変更、分筆登記をする場合は、地積測量図を作りますが、その際、境界標があるときは、地積測量図に記載しなければならないことになっております。
 その理由として、
@土地の特定
A正確な測量
B境界争いの予防の効果
 があるとされていますが、それだけ境界標が事実上境界確認には重要な意味を持っていると言うことでもあります。

4−1 不動産登記法14条地図
 法務局に備えられた地図には、不動産登記法14条1項地図と言われるものと、いわゆる14条4項の公図と言われるものがあります。
 参考:
不動産登記法14条
1項 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
2項 前項の地図は、1筆又は2筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
3項 第1項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする。
4項 第1項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。
5項 前項の地図に準ずる図面は、一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとする。
6項 第1項の地図及び建物所在図並びに第4項の地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。


4−2 14条1項地図とは何ですか。
 不動産登記法14条1項は、「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。」と定めていますが、これは、登記簿だけでは土地の区画や位置が明確ではないので、登記簿を補完して各筆の土地の区画及び地番を明確にするための地図の作成を法務局に求めたものです。
 この14条1項地図は、自然災害があったときでも宅地造成など人工的な区画形質の変更があったときでも、この地図があれば、現地で境界が復元できるだけの「現地復元性」が要求されております。
 具体的には、不動産登記事務取扱手続準則25条2項を参照してください。


4−3 14条1項地図の作成
 すべてを法務局が作っているのでありません。
 国土調査がなされた土地については、国土調査法20条1項により送付された国土調査の成果(地籍図)や、土地改良法や区画整理法に基づく換地処分により創設された土地については、土地改良登記令6条2項2号の換地処分後の土地の所在図や土地区画整理登記令6条2項2号の換地処分後の土地の所在図等が14条1項地図として法務局に備え付けられています(不動産登記事務取扱手続準則28条)。


4−4 14条1項地図がない場合
 残念ながら国土調査もされず、区画整理等もされていない土地のほとんどは、14条1項地図ができておりません。
 そのため、不動産登記法14条4項は、「第1項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。」と定めて公図を備えることを求めております。


4−5 前問の公図
 公図とは、多くは旧土地台帳附属地図ですが、国土調査法20条1項により送付された地籍図等で、14条1項地図として備えられていない地図も公図となります。
 公図は、14条1項地図ではありません。

4−6 公図の信用力
 そのとおりです。
 14条1項地図には、現地復元性がありますが、公図にはありません。
 旧土地台帳附属地図である公図はもともとは租税徴収のための資料として税務署に備え付けられていたものが、旧土地台帳法の改正で登記所に移管されたという経緯があり、精度の低いものだったので、現地復元性がなく、14条1項地図にはなっていないのです。


 公図のずれ
 2007年3月8日の新聞報道によれば、国交省がした、東京、大阪など全国38カ市区の人口集中地域を対象にした調査で、計32,900枚の公図のうち、61.1%に実際の境界と公図上の境界に1m以上のズレがあった、このうち3.6%はずれが10m以上もあった、またズレが10cm未満の公図は4.3%にすぎなかったことが判明した模様です。

4−7 公図の証明力
 公図の多くは土地台帳の附属地図であったものですが、これは、もともとは、税務署で租税徴収のために作られたものであり、実際の土地の面積(実測面積)が公簿面積よりも広いいわゆる縄延びのある土地が多いという実状からも、公図が正確な面積を表しているとは言いがたいものがあります。
 判例も、「公図は土地台帳の附属地図で、区割と地番を明らかにするために作成されたものであるから、面積の測定については必ずしも正確に現地の面積を反映しているとはいえない。」と判示しているほどです。
 しかし、この判例は、同時に、公図は「境界が直線であるか否か、あるいはいかなる線でどの方向に画されるかというような地形的なものは比較的重要なものということができるから、境界確定に当たって重要な資料と考えられる」と判示しております(東京地裁昭49・6・24判)ので、公図に一定の証明力を認めてもいます。
 無論、公図があっても、他の証拠から公図に描かれている境界を認めない判例、従って公図の証拠価値を認めなかった判例も多くあります。
 なお、公図の中には、現地の占有状況と図面上の表示との間に著しい乖離のあるものがあり、このような地域は地図混乱地域と呼ばれていますが、このような公図であることが明らかなものは、「14条1項地図に準ずる図面」としての扱いは受けないことになっていますが、そのような公図があるということ自体、公図の証明力の不十分さを表しているといえます。

4−8 公図の訂正
私の宅地は公図に描かれた位置とは違うのですが、法務局に対し公図の訂正を求めることができますか。

 公図そのものに形成力や公定力などの法的な効果は認められていませんので、法務局に対し、権利として、公図の記載に対して不服申立は認められません(広島地裁平6・11・24判)。
 公図は単に土地の事実状態を示すにすぎないものなのです。
 ただ、
@公図の土地の位置が現地と異なる場合、
A登記簿はあるが公図に該当する土地の記載がない場合、
B公図に地番がなかったり、または地番が間違っている場合、
C公図の分筆の線の記入漏れ、または合筆の線の削除漏れなどがある場合は、公図は14条1項地図に準ずる図面ですので、所有者その他の利害関係人は、土地所在図、地積測量図を添付のうえ、その訂正の申し出をすることができます(不動産登記事務取扱手続準則29条、113条1項)。
 この訂正の申し出に対し、登記官は実地に調査し、公図に誤りがあれば職権で訂正すべきですが、しかしこの申し出は権利として認められたものではなく、登記官の職権の発動を促す性質のものでしかなく、登記官が公図の訂正をしないからと言って、不服の申立はできません(高松高裁平3・25判決)。
 なお、登記実務では、公図の訂正の申し出には利害関係人の同意書を求める扱いが見られますが、利害関係人が同意しなかったからといって同意を求める訴訟が起こせる訳ではありません(東京地昭49・2・13判)。
 では、利害関係人の同意書がないため公図の訂正を申し出ても受け付けられないような場合はどうするかということになりますと、結局のところ境界確定の訴えを提起し、判決で境界をあきらかにしてもらい、登記官に申し出て公図の訂正を求めることになりますが、この場合でも、登記官が公図の訂正をしない場合も考えられます。
 この場合も、不服の申立はできません。

4−9 公図の閲覧
14条1項地図や公図は閲覧できるのですか。

 14条1項地図および公図について不動産登記法120条1項で、閲覧や写しの交付請求が認められております。

5−1 真実の境界線
 14条1項地図は、
@法務局が独自に作成したもの、
A国土調査法20条1項により送付された地籍図、
B土地改良登記令や土地区画整理登記令に基づき作成された土地の所在図などですが、
Bを除いて必ずしも真実の境界であると保証されている訳ではありません。
 Bの土地の所在図は、土地改良法や土地区画整理法に基づく換地処分がなされ、新たに創設された土地の所在図ですので、その土地の境界は図面通りのものとなり、したがって、地籍図記載の境界線が境界になります。
 しかし、@の法務局が独自に作る地図やAの国土調査の結果作られる地籍図は、新たに土地を創設するものではありませんので、調査方法がずさんだったりすると、真実の境界を表示していないこととなります。


5−2 地籍図の間違い
国土調査による地籍調査の結果作られる地籍図が間違っている場合があるということですか。

 そうです。
 国土調査法による地籍調査は、あくまで土地の現状を調査するのが目的で、その調査方法が杜撰である場合は、間違った境界線を描くことになります。
 国土調査による地籍図には、境界を確定したりあるいは形成する効力を有するものではないので、その場合は、境界にはなりません。
 岡山地裁平2・5・28判決や広島地裁呉支部平7・4・26判決は、国土調査による地籍調査が信用されず、その結果とは異なる場所を境界とした判決です。


5−3 地籍図に不服がある場合
国土調査法により作られた地籍図に不服がある場合、裁判で争えないのですか。

 訴訟は起こせません。
 国土調査法による地籍調査の効果として、境界を確定したり形成する効果のないことは前問でお答えしましたが、法的な効果がない以上、地籍図の記載に不服があっても、行政事件訴訟法の抗告訴訟の対象にはならないとされています。(最高裁昭61・4・4判)

5−4 地籍図の訂正
 国土調査法による地籍図の内容が不服でも、それについて異議を述べたり抗告訴訟がおこせないとした場合、どうしても地籍図を訂正してもらいたいと思う場合はどうすればよいのですか。

 公図にについてお答えしたのと同じで、境界確定の訴えを提起し、判決で境界をあきらかにしてもらい、登記官に申し出て公図の訂正を求めることになりますが、この場合でも、登記官が公図の訂正をしない場合も考えられ、その時は、不服の申立はできません。
  なお、以上の記載に対し、岡山市で開業している土地家屋調査士の畠中秋夫さんから、実務上は、地籍図の訂正(地図訂正)は、「筆界確認証明書」(隣地所有者の印鑑証明書添付)をつけて法務局に地図訂正を申出をすれば、法務局が実地調査の結果、事実認定ができれば地図訂正に応じてくれているというメールが入りましたので、ご紹介しておきます。
 なお、畠中秋夫さんのホームページは、http://www.geocities.jp/woodychosashi/です。


5−5 地籍図の証明力
 国土調査による地籍図は、どの程度証明力があるのですか。

 国土調査による地籍図は、地籍調査作業規定準則に基づく作業手順によってされている限り信用性は高いと思われ、境界確定のための有力な資料となっていますが、判例の中には、それとは違った境界線を確定したものもあります。
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