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マンション問題【駐車場】

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<マンション問題【駐車場】


1 駐車場の専用使用権
 マンション分譲業者は、対価を得て駐車場専用使用権を譲渡できるのか−
 私はマンション管理組合の役員をしている者です。
 今のマンションが分譲される時、分譲業者はマンションの敷地の一部に駐車場を設け、マンション購入者のうち駐車場の使用を希望する者に対して、対価を得て、駐車場の専用使用権を分譲しましたが、マンションの敷地はマンションの区分所有者全員のの共有に属するもののはずですから、分譲業者がこのような販売をすることは許されないのではないかと思います。
 そこで管理組合としては、マンション分譲業者に対し、専用使用権を分譲した時の代金の支払いを不当利得として返還請求したいのですができますか。
 できません。
 確かにマンションの敷地は、マンションの区分所有者全員の共有になりますが、分譲業者がマンションを分譲する際、その原価、諸経費、利益金などを念頭におき、分譲代金の総額を定めたうえ、各建物専有部分をできる限り分譲しやすい販売価額を設定するため、別に、駐車場専用使用権を対価を得て販売し、その分だけ建物専有部分を安く販売することもあり得ることですが、このように価額の設定が経済的合理性に基づいて行われている限り、専用使用権の分譲代金は、自己の利益の為に専用使用権を分譲した分譲業者に帰属するものと解されております(最高裁判所平成10年10月22日判決。民集52巻7号1555頁)。
 したがって、マンション分譲業者の駐車場専用権の販売は有効と考えられます。


2 駐車場の独占使用
 私はマンションの管理組合の役員をしている者です。
 このマンションは、1階が店舗で、2階ないし8階が住居になっております。
 マンションの敷地はすべて店舗経営者の専用駐車場として使われ、住居部分の住人の駐車スペースは全くありません。
 これは不公平だと思いますので、管理規約で1階の店舗が持っている駐車場の専用使用権を消滅させたいと考えますが、許されますか。
 店舗のための駐車場の専用使用権を消滅させることによって、店舗経営者がその受忍すべき限度を超える「特別の影響」を受ける場合は、専用使用権を消滅させる規約の制定または改正は許されません。
 そのような規約の設定、変更はそれによって不利益を受ける店舗経営者の承諾がない限り無効とされます。
  最高裁判所平成10年11月20日判決(裁判所時報1232号18頁)の事案では、マンション分譲当初から1階店舗部分のために駐車場の専用使用権が設定されている事案で、
  • @その専用使用権が消滅させられた場合、店舗の営業活動を継続するのに支障を生ずる可能性がな いとはいえないこと
  • A居住部分のマンション購入者は駐車場がないことを前提としてマンションを購入したものであること
が考慮され、店舗が駐車場の専用使用権を消滅させられることにより受ける不利益は、その受忍すべき限度を越えるものと認められ、管理規約を変更しても無効であるとされております。


3 無料の駐車場を有料にできるか。
 前問に引き続いてお尋ねします。もし店舗のための駐車場の専用使用権を消滅させることができないのならば、その店舗に、現在無料ですが、今後は駐車場の専用使用料を支払わせようと思うのですが、これはできますか。

 前出の最高裁判所(平成10年11月20日)は、駐車場の専用使用権を消滅させることはできないと判示しましたが、専用使用権者に対価を支払わせる必要性と合理性が認められ、使用料が社会通念上相当な額であると認められる場合には、店舗経営者は専用使用権の有償化を受忍すべきであり、そのような場合は、専用使用権者の権利に「特別な影響」を及ぼすものではないと判示して、社会通念上相当な額であれば、使用料の請求はできるとしております。
  また、同判決は、新たに設定された駐車場の使用料がそのままでは社会通念上相当な額とは認められない高い金額であっても、社会通念上相当な額の限度で、有償化とする管理規約の制定、変更は有効であるとしております。例えば、5000円が相当とされる場合に、管理規約で1万円と定めたときは、規約そのものが無効になるのではなく、5000円の限度で有効になるというものです。

4 駐車場の専用使用料の値上げ
 私はマンションの管理組合の役員をしている者です。
 このマンションが分譲された時、先着順に駐車場の専用使用権が有償で譲渡され、買い受けた人は現在月額700円の駐車場料金を支払っております。
 なお、分譲時の駐車場専用使用権の譲渡代金は40万円、それを含めたマンション各部屋の分譲代金の平均は850万円でした。
 管理組合は、その後本件マンションの敷地内に新たに駐車場を増設したり、近隣の民間駐車場に一定の駐車場を確保し、希望者に月額1万円の使用料で駐車場を使用させております。
 ところが、当初の駐車場専用使用権の設定を受けた人の使用料が月額700円でありますので、マンションの住民の間で不公平感が生じました。
 そこで、管理組合は規約を変更して、当初の専用使用権者に使用料を月額4000円に値上げをすることに決めました。
 これによって新たに駐車場を使っている人との間の区分所有者相互間における駐車場利用の公平化・適正化と増設駐車場の使用料額との均衡を図ろうと考えておりますが、このような規約の変更は許されますか。

 そのような理由での値上げのための規約の変更はできません。

最高裁判所(平成10年10月30日民集52巻7号1604頁)は、
  • @マンションの駐車場の専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の使用に関する権利であるから、これが分譲された後は、管理組合と組合員たる専用使用権者との関係においては、法の規定の下で規約及び集会決議による団体的規制に服すべきものであり、管理組合は、法の定める手続き要件に従い、規約又は集会決議をもって専用使用権者の承諾を得ることなく使用料を増額することができる。
  • A建物の区分所有等に関する法律31号1項後段が、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は、その者の承諾を得なければならない」と規定しており、使用料の増額は専用使用権者に不利益を及ぼすものである。
  • Bしかし、使用料の増額の必要性及び合理性が認められ、且つ、増額された使用料が当該区分所有権において社会通念上相当な額であると認める場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、使用料の増額に関する規約の設定、変更などは専用使用権者の権利に「特別な影響」を及ぼすべきものではないというべきである。
  • C区分所有者相互間における駐車場利用の公平化・適正化と増設駐車場の使用料額との均衡を図るために使用料を増額するという理由では、規約の制定、変更をすることは許されない。
  • D月額700円から月額4000円への増額が、社会通念上相当なものか否か、さらに月額4000円が相当な額と認められない場合には、いくらへの増額が相当といえるか、十分審理をすべきである。
  • E増額された使用料が、社会通念上相当なものか否かは、
       @当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション本体の価格との関係
       A分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、その現在までの推移
       Bこの間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動
       C専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間
       Dマンション駐車場の維持・管理に要する費用
    等を総合的に考慮して判断すべきである、と判示して、原判決を破棄、差し戻しております。

5 値上げに応じない者への契約解除
 駐車場専用使用権の使用料の増額に応じない者に対し、専用使用権設定契約を解除することができるか。
 前問について、もし駐車場の専用使用権者が、組合が定めた駐車場料金を支払わない場合は、駐車場専用契約を解除することができますか。

 前出の最高裁判所判例(平成10年10月30日)は、管理組合は規約の設定、変更又は規約の定めに基づく集会決議をもって、使用料を増額することができ、これが専用使用権者の権利に「特別な影響」を及ぼすものでない限り、専用使用権者は増額せれた使用料の支払義務を負うことになるが、この「特別の影響」の有無、ことに増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、裁判所の最終的な判断を待たなければ明らかにならない場合が少なくないので、専用使用権者が訴訟において使用料増額の効力を争っているような場合には、裁判所の判断を待つことなく、専用使用権者が増額された使用料の支払いに応じないことを理由に、駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることは、特段の事情がない限り、許されないと判示しております。

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