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マンション問題【欠陥問題】

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<マンション問題【欠陥問題】


1 欠陥マンションというのはどのようなマンションを言うのですか。
 一般的には、給排水管の腐食から生ずる漏水、電気.ガス工事の欠陥、雨漏り、壁面の亀裂、騒音等の物理的な欠陥のあるマンションをいいますが、法律上は、瑕疵という言い方になります。
 ただ、瑕疵には、物理的な瑕疵と権利の瑕疵の2種類がありますが、欠陥マンションという場合は、物理的な瑕疵をいいます。


2 物理的な瑕疵とは、どのようなものを言うのですか。
 マンションとして通常有すべき品質、性能を備えていないことです。
 前述の給配水管の腐食から生ずる漏水、電気・ガス工事の欠陥、雨漏り、壁面の亀裂、騒音等の物質的な問題の外に、専用庭に温室を設置して園芸を行うことを目的としたマンシヨンの売買において、契約後に南側隣接地に予想外の高い建物が建築され、日照が阻害されたこと(昭和61年12月12日大阪地方裁判所判決)、売買の目的であるマンシヨンで過去に縊首自殺があつたという建物にまつわる嫌悪すべき歴史的事実(平成1年9月7日横浜地方裁判所判決)も瑕疵と解されます。
 ただ、中古マンションの売買の場合、設備の経年劣化による自然な損耗による欠陥等は瑕疵とは言えず、結局のところ、瑕疵があるかないかは、売買価格との関係なども考慮され、総合的に判断されます。


3 マンションを購入して瑕疵のあることが分かったときは、売主に対してどのような責任を追及できますか。
売買の目的物に隠れたる瑕疵あるときは、買主は売主に対し瑕疵担保責任として、
  • (1)まず損害賠償の請求ができます(民法570条、566条1項)。
     隠れたる瑕疵とは、買主が購入したときに、通常の注意を払っても知ることができない瑕疵をいいます。
     損害賠償として請求できる範囲は、買主が瑕疵を知らなかったために被った損害(信頼利益)に限られ、通常は修理費用相当額の損害賠償ができることになります。
     しかし、瑕疵があったためにすでに契約のできていた転売ができず、利益を得ることができなかった場合の損害(履行利益)までは請求できないとされております。
  • (2)次に、瑕疵があるために売買の目的を達成することができないときは売買契約を解除することができます。
 売買契約の目的を達成することができない場合とは、瑕疵の修補が容易でないか、または過分の費用を要するほどの重大な欠陥がある場合を言います。


4 売主への瑕疵担保責任の請求はいつまでにしなければならないのですか。
損害賠償、売買契約の解除とも、瑕疵を発見したときから1年以内にしなければなりません(民法570条、566条3項)。
 ただ、この1年間という期間は、当事者の合意により短縮することも伸長することもできます。ただし、売主が宅地建物取引業者である場合は、瑕疵担保責任の期間について引渡後2年以上とする特約をする場合を除いて、買主に不利な特約はできないことになっております。
 これに反する特約は無効になります(宅地建物取引業法40条)。
 また、宅地建物取引業者でなくとも、法人が、民法で定めるより買主である消費者に一方的に不利な特約を結んだ場合も無効になります(消費者契約法10条)。
  ただし、新築マンションの売買の場合で、瑕疵が、マンションの構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものであるときは、マンション引き渡しの時からから10年間は、売主は瑕疵担保責任を負い、これに反する特約で買主に不利なものは、無効とされます(住宅の品質確保の促進等に関する法律88条)。
 この期間は20年以内であれば、特約で伸長することができます(同法90条)


5 騒音も瑕疵になりますか。
 私は、騒音の激しい地域に位置する新築マンシヨンを、遮音性および機密性に優れた高性能防音サツシを使用し、外界の騒音が入ってこないと言う営業マンの説明を信じてマンションを購入しましたが、購入後激しい騒音に悩まされております。
 このようなマンションは欠陥マンションと思いますが、損害賠償の請求ができますか。

 平成3年12月26日福岡地方裁判所判決は、騒音の激しい地域に位置する新築マンシヨンの分譲に当つて、遮音性および機密性に優れた高性能防音サツシの使用をうたいながら、実際には遮音性能の不十分なサツシを使用したため、窓を閉めても近くの鉄道線路を通過する列車と踏切警報機の騒音に悩まされ、睡眠妨害等の被害が認められる場合、このマンションには瑕疵があり、マンシヨンの売主には、マンシヨンが十分な防音性能を欠くことによつて下落した価格相当額の損害を賠償する責任がある、と判示し、さらに、このようなマンションを販売した会社には故意または過失があり不法行為にあたるとして、慰謝料まで認めております。
 (もっとも、この事案は、価格の下落額の証明がないため財産的損害賠償請求が認められなかった事案ですので、もしそれが認められていたら慰謝料は認められなかったかもしれません。)

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