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マンション問題【管理組合】

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<マンション問題【管理組合】


1 管理組合に加入しないことができるか。
 私はマンションの一室を購入した者ですが、このマンションには管理組合があります。
 管理組合というのはどのようなことをするものですか。
 又、私は管理組合に入りたくないのですが、入らないでもかまいませんか。

 マンションの居室部分(「専有部分」といいます。)を買った人は、その部屋の区分所有者となると同時に、建物ならびにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体の構成員になります。
 その団体が管理組合です。マンションは集合住宅ですから、建物全体特にエレベーター、廊下などの共用部分の管理、敷地の管理、区分所有者間の利害の調整のための組織が必要です。
 この組織は、所有者全員が参加しなければ意味がありません。
 そのため、区分所有法は、管理組合を区分所有者全員の強制参加の組織としています。
 したがいまして、管理組合に入らないということはできません。


2 管理組合は法人ですか。
 管理組合には法人格があるものと法人格のないものとがあります。
 管理組合法人は、区分所有法47条で、区分所有者の数が30人以上であるものについて、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となることことができる定めています。
 管理組合法人の場合は、その法人の名前で不動産を所有することができるなどのメリットがあります。

3 管理組合の分裂
 管理組合が分裂し第二組合ができた場合、第二組合は最初の組合に対し管理費とか積立金などの請求はできますか。

 できません。
 第二組合を設立させること自体が許されません。
 管理組合は区分所有者の全員が構成員となることを法律が定めていますので、一つの管理組合が分裂して第二組合ができるということ自体、法は許さないのです。
 もし、強いて第二組合を作られても結局の所どちらの組合が法律上正当であるかが規約と区分所有法に基づき決められることになるだけで、通常の場合は、後でできた第二管理組合が法的に無効とされるものと考えられます。

4 新たに管理組合を作るにはどうすればよいか。
 私はマンションの一室を購入した者ですが、このマンションは小さく、管理組合はないようですので管理組合を作りたいと思っています。
 どうすればよいのでしょうか。


 管理組合を設立するにはまず規約を作る必要があります。
 規約は区分所有者全員が文書による合意によって作るか、集会を開いて決議をして決めることになります。
 区分所有者の集会は、区分所有者の5分の1以上で、議決権が5分の1以上を有する区分所有者が共同で集会を招集し、決議をします。
 規約の設定は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によつてなされます。
 規約の内容として何を管理するかを定めます。
 法律上は当然には共用部分とされない管理人室などを規約で共用部分とすることもできます。
 管理規約の内容として、建設省が標準管理規約を作成していますので参考にされるとよいでしょう。


5 管理会社との関係
 私の住んでいるマンションには管理組合がありますが、日常のマンションの管理や組合費などの集金は管理会社がしております。
 管理組合と管理会社の関係はどのようなものですか。


 管理組合は、マンションの全区分所有者から成る強制参加の組織で、マンションの管理をする責任を負っていますが、その管理の内容として、建物全体特に共用部分や敷地の管理、管理費や修繕積立金の徴集等、複雑多様なものを処理しなければなりません。
 これらを管理組合の役員のみがすることは困難ですので、これらの管理の全部又は一部をマンション管理会社に委任する場合があります。
 この場合は、管理組合が委任者で、管理会社は受任者の関係になります。

6 管理組合の理事長の解任
 私が住んでいるマンションの管理組合の理事長は、管理会社や清掃会社と癒着をしてリベートをもらっているという噂があります。
 そこで理事長を解任したいのですが、どのようにすればできますか。

 理事長の解任は、区分所有者が集会を招集してすることができます。
 通常の管理規約では、総会の招集は理事長がすることになっていますが、理事長の解任が議題になりますので、理事長が集会を招集しないことが考えられます。
 その時は区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は理事長に対して会議の目的事項(「理事長解任」とするだけで結構です。)を示して、集会の招集を請求することができます。
 理事長が集会を招集しない時は、集会招集請求をした区分所有者は集会の招集をすることができます。
 そして集会における理事長の解任決議は、区分所有者及び議決権のそれぞれの過半数で行います。
 なお、議決権というのは、区分所有者がそれぞれ所有する占有部分の床面積の割合のことです。
 なお、この可決要件については規約で別の定めをすることは可能です。


7 集会での解任決議が否決されたときの理事長の解任
 前問の場合、理事長が全マンションの半分以上の居室を持っているために(議決権の過半数が確保できず)、理事長を解任することができない場合は理事長を解任することができないのですか。

 理事長に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は理事長の解任を裁判所に請求することができます。

8 管理規約の変更
 私たちの住むマンションの管理規約は、もともと出来のよいものではなく、その後の事情で実状に合わない部分がでてきましたので、これを変更したいと考えておりますが、どういう手続きで管理規約を変更するのでしょうか。

 管理規約の変更は、区分所有者の頭数で4分の3以上と議決権でも4分の3以上の多数の賛成によってすることができます。
 この場合、頭数というのは一人で数部屋の区分所有権を持っている場合は一人と数えます。数人で一個の区分所有権を共有している場合も一人として計算します。
 議決権というのは、占有部分の床面積の割合です。
 従って、部屋の大きい人の方が小さい人よりも議決権を多く持ちます。

9 管理規約の変更は、それにより不利益を受ける人がいる場合でもできるか。
 私たちの住むマンションの管理規約は、もともと出来のよいものではなく、その後の事情で実状に合わない部分がでてきましたので、これを変更したいと考えておりますが、どういう手続きで管理規約を変更するのでしょうか。

 許されません。
 前問で説明しましたように、管理規約の変更は(設定や廃止も同じ)、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってできますが、この場合、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は、その承諾を得なければならないとされており、その承諾なしに規約の変更がなされた時は、変更後の規約は無効とされております。
 今まで法律事務所として使えてたものを使えなくすることの必要性と合理性は認められないでしょうし、あなたが被る不利益が社会通念上相当であるとも認められないでしょうから、この不利益は受忍の限度を超え、規約の変更は、あなたに特別な影響を及ぼすものと考えられますので、変更は無効と言えます。
 特別の影響とは、判例では、受忍限度を超えた影響を受けることを言います。


10 管理規約はマンションの賃借人にも効力があるか
 私のマンションの隣室は、所有者が借家にしており、借家人がネコを飼っております。
 マンション管理規約ではペットの飼育は禁止せられていますので私が注意しましたところ、借家人は自分は所有者ではないから管理規約は守らなくてもよいと言って取り合ってくれません。
 このようなことが許されるのですか。

 許されません。
 区分所有法はマンションの占有部分を所有する者だけでなく、借家人など所有者の意思に基づいて占有している人にも効力が及ぶとしております。
 なお、借家人など占有者は区分所有者の集会に出席して意見を述べることができます(ただし議決権はありません。)ので、集会に出てペット飼育禁止の規約について意見を言うことはできます。

11 管理組合集会の時期
 管理組合の集会はいつ開けばよいのですか。


 区分所有法は、集会は最低年一回は開かねばならないとしております。
 通常年一回の定期的な集会を開き、年度末の管理組合の決算の承認を求めたり、次年度の予算を組んだり、役員の交替などを決めたりします。
 管理組合では定期的な集会の他、規約の新しい設定・変更・廃止をするとき等のため臨時で集会を開く場合があります。
 臨時の集会を開く必要がある時に、管理者が集会を招集しないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者が、管理者に対し集会の招集を請求することができます。
 この場合は、集会で決議したい事項を明記して請求する必要があります。
 管理者がいないマンションの場合は、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する区分所有者は自分たちで集会の招集をすることができます。

12 集会の議決事項
 集会での議決事項にはどのようなものがありますか。


 区分所有法で定められている議決事項の主なものは、次のようなものです。
  • 1.規約を設定したり、変更したり、廃止する場合
  • 2.管理者の選任、解任をする場合
  • 3.共用部分に関する管理方法を決めたり、変更する場合
  • 4.マンション内の迷惑行為をする者への予防措置や行為の差し止めを裁判所に請求する場合
  • 5.マンションを建替える場合
 その他、管理規約で集会決議事項と定められておれば、それが議決事項になります。



13 代理人の資格
 集会へ代理人を出席させたいのですが、規約では他の区分所有者以外の代理出席を認めないと規定されています。このようなことが許されますか。


 マンションの区分所有者が、集会の都度出席することは事実上不可能ですし、代理人を認めないとすると、その区分所有者は議案について意見を述べたり、審議権が行使できなくなってしまいます。
 又、集会自体も定足数を確保できず開会できなくなる恐れがあります。
 従って、どこのマンションでも管理規約で代理人による集会への出席を認めておりますが、代理人を他の区分所有者に限定することは、裁判例がないので断定はできませんが、違法であろうと考えます。
 区分所有者が遠隔地に住んでいて、同じマンションの他の区分所有者の知り合いがない場合、自分が信頼できる者を代理人として出席する機会を与えるべきだからです。


14 管理費や修繕積立金の取り戻しができるか。
 私は管理費や修繕積立金などの管理費用を20年以上積み立ててきましたが、マンションを譲渡した時には、積み立てた分を取り戻すことができますか。

 できません。
 管理費や修繕積立金などは、管理組合が法人である場合は管理組合法人に帰属し、管理組合が法人格を有さない場合(この場合は権利能力なき社団であるとされます。)には、区分所有者全員に帰属します。
 この場合、各区分所有者には管理費や修繕積立金などにつき、潜在的な持分権はあるといえますが、これらは脱退に伴い取り戻しができるという意味での持分権ではありません。
 従って、管理組合に積立金の取り戻しを請求することはできません。
 ただ、マンションを譲渡した時は譲受人がこれらの管理費、修繕積立金などの潜在的な持分権を取得することになります。


15 滞納管理費の回収方法
 私はマンションの管理組合の役員をしていますが、いくら請求しても管理費を支払ってくれない区分所有者がいます。
 どのように回収すればよいでしょうか。

 先取特権に基づく差押え等ができます。
 管理組合法人や管理者は区分所有者に対して有する債権については、その者の区分所有権(共有部分に関する権利及び敷地利用権を含む)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有していますので、先取特権の存在を証する文書として、管理経費について定めた規約又は集会の議事録を添付して競売の申立や配当要求ができます。
 ただ、先取特権の行使の順序として、マンションに備え付けた動産がある時は、動産の先取特権から実行しなければなりません。
 それで足りない時に初めて区分所有権の競売ということになります。
 ただ、この場合、区分所有権(マンションの居室)に住宅ローンのための抵当権が設定されている時は、抵当権が優先します。

16-1 前の所有者の未納管理費を支払わなければならないのか。(売買の場合)
 私は中古のマンションを買い受けて入居ましたが、管理組合から前所有者の未払い管理費や積立金の請求を受けました。
 これらは前所有者が当然支払うべきもので、私に請求されることは納得できません。
 払わなければならないのですか。


16-2 前の所有者の未納管理費を支払わなければならないのか。(競売の場合)
 前問の場合に関連するのですが、競売によってマンションを買い受ける者も前所有者の未払管理費や修繕積立金の滞納分を支払わなければならないのですか。

 支払わなければなりません。
 区分所有法8条は、区分所有者の特定承継人に前の所有者の管理費、修繕積立金の滞納分の支払い義務があることを定めておりますが、特定承継は、任意の売買に限るものではなく、競売によって買い受けた場合も含まれるからです。
 東京裁判所平成9年6月26日判決も競売による買い受け人にこの義務を認めております。


16-3 管理費の時効
 管理費や修繕積立金を滞納した場合、これらの請求権に消滅時効は何年になりますか。

 10年説と5年説に意見が分かれております。
 東京地方裁判所平成9年8月29日判決は、管理費などは、本質的には、会計年度ごとに総会の決議によって決定賦課されるものであるとの考えで10年説をとっていますが、一方で民法169条の定期金債権だとして5年で時効が完成するとの考えがあります。


16-4 管理費についての不公平な規約
 私が住んでいるマンションの管理規約では、管理費や修繕積立金の負担割合は各部屋同額とすると定めていますが、私が住んでいるマンションの専有面積は50uでしかなく、お隣の方は100uもあり、私の方が専有面積は半分しかないのに管理費や修繕積立額が同額というのは納得がいきません。
 このような管理規約は有効なのでしょうか。

 有効です。
 区分所有法19条は、各共有者は規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共有部分の負担に任じ、共有部分から生ずる利益を収取する、と定めており、持分(従って床面積)に応じた費用の負担が原則ですが、ただ規約に別段の定めがある場合は、その原則の例外を定めてもよいとされているのです。
 札幌地方裁判所平成9年9月11日判決やその控訴審の札幌高等裁判所平成10年9月30日判決は、規約に別段の定めをすることが認められている以上、床面積が異なる区分所有者の負担割合を同額とする規約は有効であると判断しております。


16-5 管理費の相殺
 私は管理組合の理事長をしていますが、管理費を滞納している区分所有者から同人の管理組合に対する債権と管理等を相殺するとの意思表示がなされました。
 このような相殺は許されるのですか。

 許されません。
 東京高等裁判所平成9年10月15日判決は、管理費の拠出と義務の集団的、団体的な性質と、その現実の必要性に垂らし、相殺は性質上許されないと述べております。
 管理組合の立場から言いますと、管理費というのは税金と同じようなものですから、これは相殺を求めるべきものではないとしたものと考えられます。


16-6-1管理費を滞納した者に対する制裁
 私の住んでいるマンションに管理費を滞納している区分所有者がいますが、管理組合が水道の元栓を閉め、その滞納者の専有部分に水道を使えなくすることができますか。

 できません。
 福岡地方裁判所小倉支部平成9年5月7日判決は、管理費の滞納者に対して、管理組合理事長らが水道の元栓を多数回にわたって閉めた事案で、理事長や管理組合は不法行為責任を負うとして、10万円の損害賠償が命じられております。

16-6-2管理費を滞納した者に対する制裁
 できません。
福岡地方裁判所小倉支部平成9年5月7日判決は、管理費の滞納者に対して、管理組合理事長らが水道の元栓を多数回にわたって閉めた事案で、理事長や管理組合は不法行為責任を負うとして、10万円の損害賠償が命じられております。


17 1階の者でもエレベーターの費用を負担しなければならないか。
 私はマンションの1階を購入した者ですが、私はエレベーターを使うことはありません。
 このような場合でもエレベーターの費用の負担をしなければなりませんか。

 エレベーターが「構造上」共用に使われているかどうかによって結論が異なります。
 もしエレベーターが1階から最上階まで通じていて、各階の部屋は全部がエレベーターに通じているという構造になっているとすると、このエレベーターは「構造上」区分所有者の全員が使用可能なものですから、全員の共用部分となり、その費用負担も全員がすることになります。現実には1階の人はエレベーターを使っていなくとも、費用の負担を免れることはできません。
  ただ、例えばマンションの1階が店舗で2階以上が居室になっていて、エレベーターは居室部分の2階から最上階までしか通じていないという場合は、そのエレベーターは2階以上の区分所有者だけの共用部分となりますので、1階の店舗の区分所有者は、その費用を負担する義務はありません。
 このような場合のエレベーターのことを区分所有者の一部の共用部分と呼んでいます。
 ただし、一部の共用部分についても、規約で、全員の共用部分であると定められておれば、これは全員の共用部分として、その費用も全区分所有者が負担することになります(区分所有法16条)。
 なお、平成9年に改正された建設省の標準管理規約では、店舗住居混在型の管理組合について店舗の会計と住戸の会計と全体の会計に分けた会計をするようになっており、規約の上で不公平さをなくそうとする努力がなされております。

18 ペット飼育禁止規約の効力
 私の住んでいるマンションには、犬・猫の飼育を禁止するという規約がありますが、これは個人の権利を不当に制限するもので無効ではないでしょうか。
 もし、わたしが犬を飼ったらどうなりますか。

 ペット飼育禁止の規約は、マンションにおける他の居住者に迷惑をかけないようにして平穏なマンションでの生活を維持するために作られたという合理的な理由がありますので、一般的には有効であるとされております。
 最高裁判所平成10年3月26日判決も、このようなペット飼育禁止規約の効力を認め、規約に違反した住民に飼育禁止及び損害賠償の支払いを命ずる判決を出しております。
 従いまして、あなたがこの規約を無視して犬を飼った時は、他の区分所有者全員又は管理組合法人からペット飼育禁止や損害賠償の請求を受け、訴訟を起こされることとなります。
 東京地方裁判所平成10年1月29日判決は、もともと低層アパートにペットを飼って住んでいた者が、再開発事業で、そのアパートが高層マンションに建て替えられ、ペットと共に移り住んだものの、再開発の組合の総会でペット禁止の管理規約が決議された事案で、その場合でもペット飼育禁止を定めた管理規約は有効であると判示しております。

19-1  暴力団組事務所に使用しているマンションの明渡し
 私が住んでいるマンションに最近暴力団組長が引っ越し、組事務所として使用しております。
 他の居住者は、その使用禁止や明渡しを求めることができるでしょうか

 できます。暴力団組事務所は暴力団員やその関係者などが出入りし、他の住民に大きな恐怖感を与え、生活の平穏を著しく害するだけでなく、マンションの価格も低下させてしまうなど、マンションの区分所有者の共同の利益に著しく反することになります。そこで、他の区分所有者全員又は管理組合法人が、暴力団に対して使用禁止や明渡しの請求をすることができます。更に使用禁止や明渡しをさせても、この暴力団員が戻ってくる恐れがあるような場合には、区分所有権の競売の請求をすることができます。これには一定の手続きが必要ですが、それは別の項をご参照下さい。

19-2  暴力団組事務所の使用を禁止したり、明渡しを請求したり、区分所有権の競売請求をする場合の手続きを教えてください。
 その手続きは、区分所有者集会で、区分所有者数及び議決権の各4分の3の多数決で決議することでできます。
 訴訟は、他の区分所有者全員又は管理組合法人が原告となってします。
 暴力団組長が区分所有者の一人である場合は、組長に対しても、集会の招集通知をしなければなりませんし、組長が出席をすれば出席を拒むことができません。
 ただこのような場合、警察官の臨検を要請すると来てくれるはずです。又、この決議の前には区分所有者である暴力団組長に弁明の機会を与えなければならないことになっておりますが、機会を与えればよく、弁明するしないは相手方の意思にかかります。

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