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マンション問題【マンション問題】

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<マンション問題【マンション問題】


1 マンションの壁の撤去は可能か。
 マンションの一室を購入し住んでいるものです。
 その後、隣の部屋を新たに購入しましたので、両部屋の壁を一部取り除き、内部で自由に出入りできるようにしたいのですが、できますか。

 できません。
  マンションを購入するということは、専有部分(独立した各部屋のことです。)の単独所有と各共用部分(廊下等)および敷地利用権の共有の権利を購入するということですが、単独所有をする専有部分の範囲については、
  • @ 各部屋の空間と上塗り部分までが専有部分であるという説
  • A 各部屋の内壁までという説
  • B 境界線の中央線までという説
がありますが、多数説は@の説ですから、境界壁はマンションの全所有者の共有になり、勝手に壊すことは許されません。
 境界壁は建物全体の構造を支えているいわゆる耐力壁といわれる場合もあれば、耐力壁でなくとも境界壁が建物の強度を強めているものですので、これを取り壊すということは、そのマンションの一棟の建物全体の強度を低下させることにもなります。
 間違っても壊すべきではありません。



2 マンションの管理人室は誰のものか。
 マンションの管理人室は誰のものですか。
 私はマンションの一室を購入した者ですが、管理人室が分譲されるという噂を聞きました。
 管理人室は区分所有者全員の共有物ではないのでしょうか。

 規約の内容によります。
 一棟のマンションには、多数の独立した部屋があります。それを専有部分と言います。
 廊下や階段室は専有部分になり得ないことは誰の目でも明らかでしょう。
 これは法律上当然共用部分になります。
 しかし、専有部分として分譲してもよい管理人室等は、規約で共用部分として全マンション所有者の利益のために使えるようにもできます。
 規約で共用部分とされた部屋は、登記をすることで第三者に対抗することもできます。
 あなたが購入したマンションについては、管理人室が分譲会社が所有し販売可能な専有部分であるのか、規約によって共用部分にされているのかを調べる必要があります。
 難しい表現になりますが、法律上の言葉で以上のことを言い表しますと、一棟の建物の中の、構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は「専有部分」として、それぞれ所有権の目的とすることができる、とされております(建物の区分所有等に関する法律1条、2条)が、一方、数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、法律上当然に、区分所有権の目的とならない共用部分(これを「法定共用部分」と言います。法4条1項)とされ、また、専有部分になりうるものであっても、規約で、共用部分とすることができるもの(これを「規約共用部分」と言います。法4条2項)もあります。
 後者については、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない、とされております。
 なお、法定共用部分は、支柱・屋根・外壁・基礎工作物などの建物の全体の基本的構図を構成する部分や、数個の専有部分に通ずる廊下・階段室・エレベータ室など、建物の構造上区分所有者全員が使うために作られている建物の部分です。
 規約により共用部分と定められるものは、一般に、区分所有者全員の共用として利用するために作られた、集会所、管理事務室・倉庫・機械室などです。
  なお、専有部分か、規約による共用部分かを調べる方法として、不動産登記簿を閲覧する方法があります。
 不動産登記法では、分譲会社に対して、新築1ヶ月以内にそのマンションのすべての専有部分について一括して建物の表示の登記を申請するよう義務づけていますので、その登記がある場合は、分譲会社の所有する専有部分となり、そうでないと規約により共用部分であると考えて良いと思いますが、絶対なものではありません。
 マンションを購入する際、共用部分、特に規約共用部分の内容とそれが登記されているかを分譲業者から確認しておくことをお勧めいたします。


3 マンションの値下げ販売について
 私は2年前にマンションの一室を購入した者ですが、その時売れ残っていたマンションが、今回3割程度値下げされて販売されることになりました。
 このような値下げ販売をされますと、私が購入した部屋も価値が下がりますが、止めさせることはできませんか。
 特に私の場合マンションを購入する時、分譲会社の社員が将来マンションは値下げしないと約束してくれております。


 マンションの値下げ販売を止めさせることはできません。
 マンションや土地の価額に限らず、物の値段は、その時その時の市況によって変動する性格を有しています。
 あなたの場合はマンションを購入した時は、相場で購入したものと思われますが、その後、市況の悪化によってマンションが下がったというだけの話でしかありません。
 値下げ販売をめぐる裁判例も数多くありますが、裁判所は、分譲会社がマンションを売った後に売れ残ったマンションを、初めの買い主のために値下げをしない義務を負担するものではないと言っております。
 あなたの場合、分譲会社の従業員が、将来マンションの値下げ販売をしないと述べたということですが、このようなケースでも、裁判所は、そのことは分譲会社が法律上の義務として値下げをしないことを約束したものとみることはできない、そのような重大な約束であれば、当然売買契約書に特約条項として記載されているはずである、と言い、値下げ販売の合意を認めていません。

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