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マンション問題【トラブル】

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<マンション問題【トラブル】


1 水漏れ
 私のマンションの上の階から水漏れがあり、壁にシミができました。
 上の階の所有者に補修費用を請求することができますか。

 
  • @ 水漏れの原因が、例えば台所の排水管が老朽化して水漏れが生じた場合のように、上の階の専有部分にあれば、その占有者又は所有者に対し、損害の賠償を請求することができます。
  • A 水漏れの原因が、マンション内を流れている排水管の本管の亀裂など、共用部分に生じたものであれば、上の階の専有部分の占有者や所有者に賠償の請求はできません。この場合は、そのマンションの区分所有者全員が共同で責任を負うことになります。通常このような場合に備えて、管理組合では修繕費をプールしているはずだと思います。
  • B 水漏れの原因が、上の階の専有部分にあるのか共用部分にあるのか不明の場合は、法律は共用部分について生じたものであると推定するとしておりますので、Aと同じ扱いとなります。
 なお、専有部分から生じたものか共用部分から生じたものかを分ける目安として、一般的には、マンション内を流れている排水管の本管が共用部分、本管の分岐点から出ている枝管及びその先の専有部分内における配管が占有部分に属すると考えられています。
 なお、上の階の専有部分に生じた原因のため、階下に損害が生じたとき、上の階は所有者が使用しているのではなく、借家人が使用しているとした場合、損害賠償の責任があるのは第一には借家人ですが、借家人が水漏れの発生を防止するのに必要な注意を怠っていなかったことを立証した時は、所有者が責任を負うこととなります。
   なお、参考判例として、東京高等裁判所平成9年5月15日判決は、配水管が専有部分に属するか共用部分に属するかは、右配水管が設置された場所(空間)、その機能、点検・清掃・修理の管理の方法及び建物全体と排水との関連などを総合的に考慮する必要があり、コンクリートスラブと天井との間の天井裏の空間は階下の者の専有部分にあたるが、そこに存する排水枝管は排水本管と一体的な管理の必要性があるので、枝管は共用部分に存すると考えるべきだと判事しています。


2 騒音被害
 平成8年7月30日東京地裁八王子支部判決によれば、上の階の住人が管理規約や使用細則に違反して、フローリング床への張り替えをしたケースで、階下の人に、慰謝料75万円を認めた事例があります。
 これを認めるか認めないかは、階上から生ずる騒音につき、階下の人が受忍する限度を超えているかどうか(受忍限度論)が判断の基準とされています。
 なお、この判決では、慰謝料の支払義務は認められましたが、フローリング床を絨毯床に戻すことの請求は認められていません。
 しかし、事案によっては、受忍限度を超える騒音被害がある場合には、フローリングの撤去が認められる場合もあると考えられます。


3 ベランダの使用期限
 私の住んでいるマンションには、ベランダを改築してはいけない、ベランダに温室を作ってはいけないという規約があります。
 私は温室を作りたいと思いますが、温室を作ることはできませんか。


 平成8年7月30日東京地裁八王子支部判決によれば、上の階の住人が管理規約や使用細則に違反して、フローリング床への張り替えをしたケースで、階下の人に、慰謝料75万円を認めた事例があります。これを認めるか認めないかは、階上から生ずる騒音につき、階下の人が受忍する限度を超えているかどうか(受忍限度論)が判断の基準とされています。
  なお、この判決では、慰謝料の支払義務は認められましたが、フローリング床を絨毯床に戻すことの請求は認められていません。しかし、事案によっては、受忍限度を超える騒音被害がある場合には、フローリングの撤去が認められる場合もあると考えられます。



4 庭を廃して物置を建てた場合
 私は専用の庭付きマンションの1階に住んでいますが、マンションが手狭になったので、庭に一部屋建物を建てたいと思いますが、できますか。


 平成8年7月30日東京地裁八王子支部判決によれば、上の階の住人が管理規約や使用細則に違反して、フローリング床への張り替えをしたケースで、階下の人に、慰謝料75万円を認めた事例があります。これを認めるか認めないかは、階上から生ずる騒音につき、階下の人が受忍する限度を超えているかどうか(受忍限度論)が判断の基準とされています。
  なお、この判決では、慰謝料の支払義務は認められましたが、フローリング床を絨毯床に戻すことの請求は認められていません。しかし、事案によっては、受忍限度を超える騒音被害がある場合には、フローリングの撤去が認められる場合もあると考えられます。

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