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私道

ホーム弁護士菊池捷男の法律実務レポート 目次<私道


1 私道とはどんな道路をいうのですか。
 私道とは、私人が所有する土地を道路として使っている場合の道路部分を言いますが、一般には、
(1)建築基準法42条1項5号の位置指定道路
(2)建築基準法42条2項の規定により指定を受けている私道(いわゆる2項道路)
(3)開発道路で、市町村道路にも市町村管理の道路にもなっていない道路
(4)その他の私人が所有し管理する道路
をいいます。

2 位置指定道路とは何ですか。
 建築基準法43条は、建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない(接道要件)と定めていますが、公道に接していない土地に家を建てる場合、この接道要件を満たすために、私人所有の土地を、建築基準法上の道路として提供することができます。
 この道路に指定してもらった土地の部分を指定道路と言います。

3 2項道路とは何ですか。
 建築基準法42条2項は、建築基準法が施行された昭和25年11月23日現在において、建物が建ち並んでいる幅員4メートル未満の道路で特定行政庁の指定した道路に接する土地に建物を建てる場合は、道路の中心線から水平距離にして2メートル(3メートルの場合もあります。)の線をその道路と敷地の境界線とみなすことにしていますので、家を建てた場合、本来の道路の端とみなし境界線との間に、空地が生じます。これが2項道路です。
 本来の道路そのものは幅員4メートル未満ですが、この条文により、これに沿った土地に家を建て替えるたびに、道路の中心線から、左右にそれぞれ2メートルづつ控えて家を建てますので(これをセットバックと呼びます。)、この結果、長い時間が経過すると自然に幅員4メートルの道路ができることになります。

4 開発道路で、市町村道路にも市町村管理の道路にもなっていない道路とは何ですか。
 都市計画法29条により開発許可を得た開発区域内の道路(法律上の用語ではありませんが「開発道路」といいます。)は、道路の公共性を考慮し、原則として市町村が管理することを予定していますが、その中で、市町村が市町村道として受けいれた道路は、市町村道になり、一般の人の通行が可能ですし、市町村道には認定されないが、市町村が寄付を受け容れ市町村管理道路とした「行政財産」たる「公共用財産」としての「市町村管理の道路」も、一般の人の通行はできますが、そうでない道路は、私道になり、原則として、これを自己所有地のための道路として使うには、私道の所有者によって通行地役権の設定を受ける必要があります。
5 他人所有の私道を通行することはできるのですか
 原則として私道の所有者の同意がないと通行できませんが、位置指定道路、2項道路及び開発道路はこれらの道路が建築基準法上の道路とされますので、その他の私道とはかなり違った扱いを受けます。
 すなわち、(4)のその他の道路は、原則として私道を開設した人が自由に私道を廃止することができるくらいですから、その私道を通行する権利、例えば囲繞地通行権や通行地役権を有する人でないと通行できませんが、建築基準法上の道路は、その廃止が原則的に禁じられている(建築基準法45条)ところからも、公的色彩を帯びていますので、たとえ通行する権利がなくとも、一種の人格権として、通行の自由ないし自由権が認められる場合があります。
 最高裁判所平成9年12月18日判決は、建築基準法42条1項5号の規定による道路位置指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有するものというべきである、と判示しております。
 ただ、これらの道路も、私人が所有し管理する土地ですので、道路所有者の管理に従わなければならず、例えば、私道の所有者から、私道の破損を防止するため、私道内での駐車を禁じられたり、一定速度の自動車の走行が禁じられてもしかたがありません。

6 私は、位置指定道路を中心に、左右2軒づつの分譲宅地の一画を購入したのですが、 その道路に、隣家の人が自動車を恒常的に駐車させています。
私や家族はそのため通行ができなくなったわけではありませんが、納得できません。
 駐車禁止を請求することはできますか。

 最高裁判所平成17年3月29日判決の事案では、自動車の駐車を禁ずる請求を認めています。
 この事案は、分譲業者が公道から各分譲地に至る通路として開設した通路につき位置指定を受け、分譲業者と宅地の分譲を受けた者との間で通行地役権の設定契約が結ばれ、通路は舗装され、用途は通路以外には考えられないものであり、分譲業者は、宅地のすべてを分譲した後は、その道路の所有権を同土地を利用する地域住民の自治会に移転した事案です。
 自動車を常駐させている人は、自動車を3台所有し、2台は自宅に駐車させ、1台を通路に常駐させているのですが、通路の幅員は、自動車の駐車部分を除いても3mあまりあり、他の人の通行ができないわけではなかったのですが、最高裁は、位置指定道路に対する地役権の内容は、通行の目的の限度において、土地全体を自由に使用できるというものであり、車両を通路土地に恒常的に駐車させることは、その部分を他の地役権者が通行することを妨げることになるので、他の地役権者は、地役権に基づく妨害排除ないし妨害予防請求権に基づき,自動車所有者に対し、そのような行為の禁止を求めることができる、と判示しています。

7 私道を通行する権利である通行地役権に関する問題
 ある宅地(「要役地」)のために、これに隣接する他人の土地(「承役地 」といいます。)に通行地役権を有している場合、通行地役権について設定登記がなされており、その移転について移転登記がなされれば、権利関係がはっきりしますので、もめごとは起こりませんが、現実社会の通行地役権は登記していない場合が多く、その場合、どうなるのか?という問題です。
 なお、言葉の意味ですが、要役地というのは、地役権者の土地であって、他人の土地から便益を受けるものをいい、隣地を通行することによって利益を受ける土地を言います。
 また、承役地というのは、地役権が設定された場合に、その地役権による制約を受け、要役地の便益に供される土地、つまり、通路となる土地を言います。

ケース1
 要役地の所有者が代わった場合、新しい所有者は、承役地に設定された通行地役権を引き継ぎ、承役地を通行できるでしょうか?

答:できます。

 地役権は、民法281条で「要役地の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転し、又は要役地について存 する他の権利の目的となるもの」ですので、要役地の所有権の移転によって、当然に移転します。
 そして、その所  有権の移転が対抗できる場合(要するに、要役地について所有権移転登記がなされた場合)は、地役権の設定登記や移転登記がなくとも、承役地の所有者及びその一般承継人に対し、地役権の移転を主張できます(大正13/3/17大審院判例)。

ケース2
 承役地の所有者が代わった場合、要役地の所有者は、新しい承役地の所有者に地役権の主張ができるでしょうか?

答:原則としてできません。

 しかしながら、以下の判例があり、できる場合が多いと言えます。
 判例の紹介
ア 通行地役権の承役地が譲渡された場合において、譲受人が右土地が通行のために利用されてきたことを十分認識していたものであるときは、右譲受人は、通行地役権の設定登記の欠缺を主張するについて正当の利益を有する第三者に当たらない。(平成10年10月15日/東京高等裁判所判決)

イ 通行地役権の負担のあることを十分に承知して、通路であることが明白な状況にある承役地を取得した者は、右通行地役権について地役権設定登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する第三者に当たらないとした原審の判断は是認することができる。
 通行地役権の承役地の譲受人が地役権設定登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する第三者に当たらず、通行地役権者が譲受人に対し登記なくして通行地役権を対抗できる場合には、通行地役権者は、譲受人に対し、同権利に基づいて地役権設定登記手続を請求することができ、譲受人はこれに応じる義務を負う。(平成10年12月18日/最高裁判所判決)
 他に、「 通行地役権の承役地の買主が、買取りに当り、右土地の登記簿上の地目が公衆用道路であり、非課税措置を受けていることを知り、そのため、時価よりはるかに廉価で買取つていること等の事情の下においては、右買主は、通行地役権につき登記を有しないことを主張するにつき正当な利益を有しない者に当ると認めるべきである。」との判例もあります。

ケース3
 土地を多数筆に分筆して分譲する宅地分譲が多いのですが、その場合、道路となる部分を宅地所有者の共有にしたり、道路を細かく分筆して、分譲地の所有者に道路の一部を所有させる場合がありますが、これらの場合、宅地の所有者は、他人の土地部分を通行できるのか?

答 できます。  

 判例は、この場合は、分譲業者は、分譲の都度、各分譲地譲受人との間において、その分譲地を要役地とし、これに接面する通路を承役地とする無償の通行地役権を設定する旨の黙示の合意があつたとみております(平成1年12月19日東京地方裁判所八王子支部判決)
  また、分譲地の所有者となつた者は、互いに分譲地内の通路部分になつている自己および他の者の所有地を通行のために提供し合う意思、すなわち交差的な地役権の設定契約を締結するという意思を有していると解するのが合理的であるとして、通行地役権設定契約が締結されたと認められた事例(平成1年3月20日浦和地方裁判所判決)もあります。
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